Die drei Säulen der Hausverwaltung

Wie wir schon in unserem Logo verankert haben, bieten wir in unserem Leistungsspektrum die Verwaltung und die Vermietung an. Was wir darunter genau verstehen, haben wir einmal für Sie unter den drei Säulen der Hausverwaltung zusammengefasst.



Die Mietenverwaltung:

Die Mietenverwaltung beschäftigt sich im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser) und Gewerbeobjekten, die sich im Eigentum einer Person befinden.

Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der getroffenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.

Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen der

kaufmännischen Verwaltung

• Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)

• Anpassung der Mieten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen

• Verhandeln und Gestalten von Mietverträgen und Nachträgen sowie sonstigen gebäudespezifischen Verträgen

• Forderungsmanagement ggü. den Mietern und sonstigen Debitoren

• regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen

• Bezahlung anfallender Kosten

• Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)

• Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)

• Umfang der Führung von Büchern wie Objekt- und Mieterakten

• Budget und Wirtschaftsplanung

• Erstellung von Objektreportings und sonstigen Auswertungen für den Eigentümer

Und der technischen Verwaltung

• Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)

• Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z.B. Reinigung, Gartenpflege)

• Durchführen/Kontrolle von lnstandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)

• Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)

• Wohnungsabnahmen und Neuvermietung

• andere technische Aufgaben

Die WEG-Verwaltung/ Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften:

Die WEG Verwaltung beschäftigt im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (einzelne Eigentümer) bestehend aus Wohnungen

(Sondereigentum), Tiefgaragenstellplätzen oder Gewerbeobjekten (Teileigentum). Vertragspartner ist hier die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verband der Wohnungseigentümer.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters richten sich im Einzelnen nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, den Regelungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, den zusätzlichen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und den Vereinbarungen im Verwaltervertrag.

Darüber hinaus besorgt der WEG-Verwalter sämtliche zur Bewirtschaftung der Immobilie erforderlichen Geschäfte, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum umfassen. So hat er sich z. B. um Energieeinkauf, Pflege sowie die technische Betreuung und Wartung zu kümmern. Einzelne Aufgaben und Befugnisse des Verwalters" hat der Gesetzgeber in § 27 Absätze 1 bis 3 WEG umrissen. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden (§ 27 Absatz 4 WEG).

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die lnstandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Daher hat der Verwalter die Bankkonten als offene Fremdgeldkonten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen, auch wenn in der Praxis Treuhandkonten noch häufig vorkommen.

Der Verwalter ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Dazu erstellt er jährlich eine Abrechnung (sowie einen neuen Wirtschaftsplan) und beruft zu deren Feststellung durch Beschluss (zumindest) eine Eigentümerversammlung ein.

Abgrenzung: Die Betreuung der Mieter vermieteter Eigentumswohnungen und das Mietinkasso ist nicht Aufgabe des WEG-Verwalters.

Hierbei handelt es sich um die u.g. Sondereigentumsverwaltung/SEV-Verwaltung.

Sie kann zwar ebenfalls übernommen werden (,,Mischverwaltung"), z. B. zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch ist dabei die WEG-Verwaltung von der Mietverwaltung sowohl rechtlich (andere Vertragsgrundlage), als auch monetär (getrennte Konten) und organisatorisch strikt zu trennen.

Auch alle Maßnahmen zur Verwaltung des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer gehören nicht zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung.

Die Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung beschäftigt im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der

Verwaltung einer einzelnen vermieteten Wohnung oder Gewerbeeinheit (innerhalb einer

WEG) für einen Wohnungseigentümer.

Mit Ausnahme der technischen Verwaltung des Wohnhauses handelt es sich um die

gleichen Aufgaben wie im Bereich der Mietenverwaltung.

Im Bereich der SEV-Verwaltung ist der Verwalter, soweit er nicht auch gleichzeitig die WEG­Verwaltung für das Objekt durchführt, auf die Zuarbeit/Unterstützung/Hergabe der

Abrechnungsunterlagen des WEG-Verwalters abhängig.

Zulassung für die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter – für die WEG-Verwaltung, Miet- und Sondereigentumsverwaltung.



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